Planilha de Parcelamento de Imóvel na Planta com CUB em Excel

Planilha de Parcelamento de Imóvel na Planta com CUB em Excel: cada parcela congelada em quantidade de CUB

Quem vende ou compra imóvel na planta com financiamento direto tem um problema recorrente: a parcela muda todo mês. Esta planilha de parcelamento de imóvel na planta em Excel resolve isso com o método do CUB — o Custo Unitário Básico divulgado mensalmente pelo SINDUSCON de cada estado. Nenhuma parcela é gravada em reais: cada uma é congelada em uma quantidade fixa de CUB e convertida para reais pelo CUB vigente no mês do vencimento.

Não há juros embutidos nem valor fixo em reais. Você digita o CUB do mês na aba correspondente e toda a carteira se recalcula: entrada, parcelas mensais, reforços, saldo devedor e status de cada vencimento. O piso contratual (cláusula VII.5) é aplicado automaticamente — se o valor corrigido ficar abaixo do valor de tabela, a planilha usa o valor de tabela, garantindo que o índice só suba.

A planilha comporta 300 contratos, 4.000 lançamentos de pagamento, 2.000 amortizações, 200 meses de CUB e até 120 parcelas por contrato, e acompanha manual de instruções.

Para quem é esta planilha

• Construtoras e incorporadoras de pequeno e médio porte que vendem na planta com financiamento direto
• Imobiliárias que administram carteira de contratos indexados ao CUB
• Corretores que precisam mostrar ao cliente como a parcela evolui antes de fechar a venda
• Departamentos financeiros e administrativos que fazem a cobrança mensal e o controle de inadimplência
• Compradores de imóvel na planta que querem conferir se o valor cobrado na parcela está correto

Principais Benefícios

Parcela sempre no valor correto do mês

O valor corrigido é calculado como quantidade de CUB da parcela multiplicada pelo CUB vigente no mês do vencimento. Basta lançar o CUB divulgado pelo SINDUSCON e toda a carteira se atualiza.

Piso contratual aplicado automaticamente

A planilha compara o valor corrigido com o valor de tabela (quantidade de CUB vezes o CUB de referência do contrato) e cobra sempre o maior dos dois. É a cláusula de piso resolvida por fórmula, sem conferência manual.

Status de cada parcela sem controle paralelo

Cada parcela é classificada como Paga, Vencida ou A vencer, com base nos lançamentos da aba Pagamentos e na data de hoje. A inadimplência aparece sozinha, sem você marcar nada.

Amortização rateada sem cálculo manual

Ao registrar um pagamento extra, o valor é rateado entre as parcelas atingidas proporcionalmente ao valor corrigido de cada uma, a partir da parcela que você indicar.

Pagamento parcial aceito

A mesma parcela pode receber vários lançamentos na aba Pagamentos, e os valores são somados. Recebimentos quebrados não quebram o controle.

Projeção para meses ainda não divulgados

Meses sem CUB publicado usam uma taxa hipotética anual definida por você, composta ao mês. Isso permite projetar o cronograma futuro antes de o SINDUSCON divulgar o índice.

Simulador pronto para a conversa de venda

Uma aba independente converte o valor do imóvel em CUB e mostra, em tabela e gráfico, a evolução da parcela nos próximos 12 meses — com texto pronto para o corretor usar com o cliente.

O que a planilha inclui

• Aba CUB — lançamento do CUB Residencial Médio mês a mês (até 200 meses) e taxa hipotética anual para projetar os meses ainda não divulgados
• Aba Contratos — cadastro de até 300 contratos, um por linha: imóvel, unidade, cliente, preço total, mês-base do CUB, entrada em percentual e data, parcelas mensais em percentual e quantidade, reforços com percentual, quantidade e periodicidade, e data prevista de entrega (Habite-se)
• Aba Pagamentos — até 4.000 lançamentos de recebimento, com seleção do contrato por lista suspensa, número da parcela, data, valor pago e observação
• Aba Amortizações — até 2.000 lançamentos de pagamento extra, com a parcela a partir da qual o valor é aplicado
• Aba Cronograma — parcela a parcela, com quantidade de CUB, CUB vigente, valor de piso, valor final e painel de cenários, filtrado por contrato
• Aba Dashboard — resumo do contrato selecionado, com seletor próprio e motor de cálculo independente
• Aba Relatório — visão da carteira inteira, todos os contratos de uma vez
• Aba Simulador Cliente — ferramenta de apoio à venda, independente dos contratos cadastrados
• Aba Parâmetros — dados da vendedora e data-base usada na classificação das parcelas
• Manual de instruções — ordem de preenchimento, detalhamento de cada aba e erros comuns

Como funciona

1. Lance o CUB do mês. Na aba CUB, digite o CUB Residencial Médio publicado pelo SINDUSCON do seu estado assim que sair a divulgação. Meses sem valor real usam a taxa hipotética que você definir.
2. Cadastre o contrato. Na aba Contratos, uma linha por contrato: cliente, empreendimento, unidade, preço total, mês de referência do CUB, percentual e data da entrada, percentual e quantidade de parcelas mensais, percentual, quantidade e periodicidade dos reforços. A planilha converte o preço total em quantidade de CUB e distribui entre as parcelas.
3. Registre os recebimentos. Na aba Pagamentos, escolha o contrato na lista suspensa e informe número da parcela, data e valor pago. Pagamentos parciais entram como linhas separadas da mesma parcela.
4. Lance as amortizações, se houver. Na aba Amortizações, informe contrato, data, valor e a partir de qual parcela aplicar. O rateio é proporcional ao valor corrigido de cada parcela atingida.
5. Consulte os resultados. Cronograma para o detalhe parcela a parcela do contrato escolhido, Dashboard para o resumo daquele contrato e Relatório para a carteira inteira. Nenhuma dessas abas exige digitação.

Campos de digitação estão em azul e fórmulas em preto, para você saber exatamente onde pode escrever.

Perguntas Frequentes (FAQ)

Essa planilha funciona no Excel?
Sim. A planilha é em Excel e todo o cálculo é feito por fórmulas nas próprias abas, sem sistema externo.

Quantos contratos consigo controlar na mesma planilha?
Até 300 contratos, com 4.000 lançamentos de pagamento, 2.000 amortizações, 200 meses de CUB e até 120 parcelas por contrato.

A planilha busca o CUB automaticamente na internet?
Não. Você digita o CUB Residencial Médio divulgado pelo SINDUSCON do seu estado na aba CUB, uma vez por mês. Para os meses ainda não divulgados, a planilha projeta o valor por uma taxa hipotética anual que você define.

Como a parcela é reajustada?
O valor corrigido é a quantidade de CUB da parcela multiplicada pelo CUB vigente no mês do vencimento. Se esse valor ficar abaixo do valor de tabela, a planilha cobra o valor de tabela — o índice só sobe, nunca desce.

Dá para registrar pagamento parcial de uma parcela?
Sim. A mesma parcela pode receber várias linhas na aba Pagamentos e os valores são somados automaticamente.

Como funciona a amortização de um pagamento extra?
Você informa contrato, data, valor e a partir de qual parcela aplicar. O valor é rateado entre as parcelas atingidas proporcionalmente ao valor corrigido de cada uma, e o valor final da parcela nunca fica negativo.

Serve para contratos indexados a outro índice, como o INCC?
A planilha foi construída especificamente para contratos indexados ao CUB, com busca do índice na aba CUB. Para contratos em INCC, a lógica de correção seria a mesma, mas o índice usado nos cálculos é o CUB.

Sou comprador, não construtora. A planilha serve para mim?
Serve. Basta cadastrar o seu contrato na aba Contratos e a planilha mostra o cronograma completo, o valor corrigido de cada parcela e o que já foi pago.

O pagamento é único ou tem mensalidade?
O pagamento é único, sem mensalidade. Você usa a planilha por tempo ilimitado.

Tem suporte depois da compra?
Sim, o suporte é feito por WhatsApp após a compra.

Controle a carteira inteira com o CUB do mês

Com uma digitação mensal do CUB, todos os contratos ficam com a parcela no valor correto, com piso contratual aplicado, status de inadimplência atualizado e a carteira inteira em um relatório só. Clique no botão de compra e comece a usar hoje mesmo.

Veja o vídeo da Planilha de Parcelamento de Imóvel na Planta com CUB em Excel