A Planilha de Ganho de Capital na Venda de Imóvel em Excel calcula o imposto de renda devido na venda de um imóvel por pessoa física, aplicando os redutores e as isenções previstos na legislação. Você informa os dados da venda, os custos de aquisição e benfeitorias e os titulares, e a planilha gera automaticamente a memória de cálculo, o imposto de cada vendedor, o cronograma de DARF e um relatório de 1 página para entregar ao cliente.
Toda venda de imóvel gera a mesma pergunta: quanto vou pagar de imposto? Com esta planilha, o corretor responde já na captação, com o cálculo completo, e o proprietário sabe antes de fechar negócio quanto vai sobrar da venda.
A planilha segue a legislação vigente em setembro de 2026, incluindo a redução do art. 18 da Lei 7.713/1988, os fatores FR1 e FR2 da Lei 11.196/2005, as alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, a atualização de valor pela Lei 14.973/2024 e pelo REARP (Lei 15.265/2025) e as restrições ao reinvestimento da Solução de Consulta COSIT 108/2026.
A planilha deduz a corretagem paga pelo vendedor, soma os custos de aquisição e benfeitorias e apura o ganho bruto e o ganho tributável do imóvel, mostrando cada etapa na memória de cálculo.
Cada custo lançado recebe seus próprios redutores conforme a data: a redução do art. 18 da Lei 7.713/1988 para aquisições até 1988 e os fatores FR1 e FR2 da Lei 11.196/2005. O ganho é rateado proporcionalmente entre aquisição e benfeitorias feitas em datas diferentes.
A planilha verifica, para cada titular, a isenção de único imóvel vendido por até R$ 440 mil, a isenção de bens de pequeno valor até R$ 35 mil no mês, a isenção para aquisições até 1969 e a isenção por reinvestimento em imóvel residencial em 180 dias, total ou proporcional ao valor reinvestido.
O destino do reinvestimento é escolhido em lista: compra de imóvel pronto ou na planta e quitação de financiamento de imóvel residencial já possuído são aceitos; construção em terreno próprio, financiamento de obra e reforma são recusados automaticamente, com alerta explicando o motivo.
Até 6 vendedores podem ser cadastrados com participações diferentes. A planilha aplica as isenções e as alíquotas progressivas de 15% a 22,5% individualmente para cada titular.
A planilha gera uma linha por titular e por recebimento, com código de receita 4600 e vencimento no último dia útil do mês seguinte. Em vendas a prazo, o imposto é distribuído pelas parcelas recebidas. Informando a data de pagamento, ela calcula multa e juros de atraso pela Selic.
Para imóveis que tiveram o valor atualizado, a planilha verifica se a venda ocorre dentro ou fora da carência. Dentro da carência, recalcula o ganho pela regra normal e abate o imposto pago na atualização corrigido pela Selic.
A aba de alertas aponta o que está OK e o que precisa de atenção, com o motivo: participações que não somam 100%, recebimentos que não fecham com o valor de venda, custos sem documento ou não declarados, reinvestimento fora do prazo ou com destino não aceito e venda dentro da carência da atualização.
O relatório reúne identificação, valores da venda, custo de aquisição, ganho de capital, isenções, imposto, cronograma de DARF, valor líquido e um checklist de documentos pendentes, pronto para imprimir ou salvar em PDF.
O painel mostra valor da venda, ganho bruto, ganho tributável, imposto devido, alíquota efetiva, valor líquido e quantidade de alertas, com gráficos. O simulador compara a situação informada com venda sem reinvestimento, reinvestimento de 50% e de 100%, venda após a carência da atualização e venda adiada.
Como a planilha calcula o imposto na venda do imóvel?
A planilha subtrai do valor de venda a corretagem paga pelo vendedor e o custo de aquisição com benfeitorias, aplica a redução do art. 18 da Lei 7.713/1988 e os fatores FR1 e FR2 da Lei 11.196/2005 e calcula o imposto pelas alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, individualmente para cada titular.
Quais isenções de ganho de capital a planilha verifica?
A planilha verifica a isenção de único imóvel vendido por até R$ 440 mil sem outra venda nos últimos 5 anos, a isenção de bens de pequeno valor até R$ 35 mil no mês, a isenção de imóveis adquiridos até 1969 e a isenção por reinvestimento em imóvel residencial em até 180 dias, total ou proporcional.
A planilha considera a Solução de Consulta COSIT 108/2026?
Sim. Construção em terreno próprio, quitação de financiamento de obra e reforma não são aceitas como reinvestimento, e a planilha emite um alerta quando um desses destinos é informado.
Funciona para venda a prazo e para imóvel com mais de um proprietário?
Sim. Em vendas a prazo, o imposto é distribuído pelas parcelas recebidas no cronograma de DARF. É possível cadastrar até 6 titulares com participações diferentes, e cada um tem as isenções e o imposto calculados separadamente.
A planilha substitui o programa GCAP da Receita Federal?
Não. A planilha é uma simulação e memória de cálculo para planejar a venda e orientar o cliente. A apuração oficial continua sendo feita no programa GCAP, e a planilha ajuda a chegar a ele com os dados organizados.
A planilha atende imóvel rural, permuta ou imóvel no exterior?
Não nesta versão. A planilha foi desenvolvida para venda de imóveis urbanos por pessoa física no Brasil.
Em qual versão do Excel a planilha funciona?
A planilha foi desenvolvida para Excel 2021 ou Microsoft 365, versões que suportam as funções utilizadas nos cálculos automáticos.
O pagamento é único ou tem mensalidade?
O pagamento é único, sem mensalidade, e a planilha pode ser usada por tempo ilimitado.
Tenho suporte depois da compra?
Sim. Após a compra, você tem suporte via WhatsApp para tirar dúvidas sobre o uso da planilha.
Com a Planilha de Ganho de Capital na Venda de Imóvel em Excel, você aplica todos os redutores e isenções da lei, sabe exatamente quanto de imposto será pago e quando, e entrega ao cliente um relatório claro com o valor líquido da venda. Adquira agora e tenha a resposta para a pergunta que todo vendedor de imóvel faz.
© Planilhastech since 2005
